杭州裁定委员会近来受理了一同看似简略的工程确保金胶葛案，记者深入查询后发现，这起胶葛背面躲藏了太多修建质量安全危险、工程款结算内情等房产及修建行业的一些诟病。

　　浙江八达建造有限公司向杭州裁定委员会提出请求，期望裁定委判决杭州润鸿置业有限公司当即返还八达建造被扣押的800万元保修金，触及的项目是杭州之江九里高级房产项目，并按银行同期借款利率付出从2016年11月17日起至实践付出之日的利息丢失95万余元。6月17日，杭州裁定委员会受理此案。

　　一方是浙江闻名的修建公司，另一方是闻名国有房企华润置业和香港新鸿基地产出资的项目公司，所建造的“之江九里”项目，是华润和新鸿基在杭州继万象城之后的第二个著作，华润也多次在外声称，“九里系”是华润置业产品系列中最为高端的产品。

　　之江九里坐落浙江省杭州市之江国家旅行休假区，地处西湖南线、宋城以西，之江路以南。占地面积约9万方，地上修建面积约18万方，集排屋、多层和高层公寓于一体的低密度高端社区。

　　该项目总经理王笑曾在项目发动典礼上对媒体说：“每个名为‘九里’的项目，皆为华润置地的最高标杆之作。‘九里系’的每一个产品，无不意味着品尝、方位和权力，是关于稀缺资源，贵重人力及物力的奢华型占有。”

　　从外滩九里、佘山九里、昆山九里再到石梅湾九里，都筑造了一个个经典的修建模范。归纳品牌、地段和产品许多优势特质，正如此前的“九里系”著作建立的标杆影响，之江九里也将在杭州连续这部九里传奇。

　　2012年，浙江省建工集团、八达建造别离与润鸿公司签署《建造工程施工合同》，两家施工单位别离承建“之江九里”相关项意图Ⅰ、Ⅱ标段工程。其间，八达建造合同金额为2.6亿余元，工期770天，工程于当年2月6日开工。

　　八达建造、建工集团相关担任人别离告知记者，开工后不久，两家施工单位就别离接到润鸿公司的修正规划图纸及口头指令。

　　依照润鸿公司要求，部分高层楼盘由原先170㎡、250㎡的大户型变成89㎡、138㎡的小户型；地下室底板厚度悉数由450mm变更为400mm；底板钢筋由Φ14@150变更为Φ12@170（钢筋由直径14距离150变更为直径12距离170）。一起，口头指令吊销原规划中根底底板4厚BAC双面自粘防水卷材防水层。

　　八达建造方担任人周洪钊表明，当施工团队看到润鸿公司的修正图纸后仍是挺隐晦的，因为改成小户型后地下室底板的承重会相对变大，按理应该采纳加厚底板、底筋变粗、距离缩小等一系列补救措施，可是润鸿公司却各走各路。

　　针对润鸿公司的系列行为，该项目监理公司上海一测建造咨询有限公司毛总监表明的确存在。在两家施工单位看来，从底板变薄到钢筋调整再到吊销防水层，种种迹象表明，润鸿公司一系列行为便是为了节省本钱。

　　为何地下室防水卷材吊销都是口头指令没有书面指令？周洪钊说“因为国家有法规清晰规则，地下室防水有必要要做，假如发包方出了书面指令，相当于为日后追查法令职责留下直接依据”。

　　依据国家标准《地下工程防水技能标准》（GB5018-2001）的规则，“地下工程有必要进行防水规划，防水规划应定级精确、计划牢靠、经济合理”。

　　该项目监理公司一位担任人表明，“尽管咱们是该项意图监理公司，可是咱们跟润鸿公司又是甲乙方联络，咱们也知道修正后的计划或许会存在必定危险，或许为日后形成不必要的费事，可是作为乙方，有时候只能睁一只眼闭一只眼”。

　　到2013年10月，整个工程进行到一半时，地下室就呈现了大面积渗漏。呈现问题后，不管是参谋单位、监理公司仍是施工单位，都将形成渗漏的“首恶”首要指向吊销地下室防水卷材。

　　已然呈现了问题，就要想方法补偿。“其时由项目部、合约部牵头，对两个标段的地下室渗漏状况做出开始预估，一起将修补定见传达给监理公司和参谋单位，再由监理和参谋单位告知咱们两家施工单位进行修理。”周洪钊回想说。

　　周洪钊向记者着重，最初经过几方商议开始决议，后续渗漏修理产生的费用能够不出工程联络单，可是没想到，两个标段预估修补费用需求1000万左右，彻底超出了最初防水本钱，终究几方决议，地下室渗漏修理产生的费用以地下室防水卷材本钱的方法别离在两家施工单位的工程结算书上表现。

　　而八达建造和建工集团作为项意图施工单位对项目呈现的问题进行修补也在情理之中，且润鸿公司口头许诺相关修补费用悉数承当，八达建造和建工集团只好一边持续未完成的项目，一边着手解决问题工程。

　　八达建造供给的材料显现，2013年10月和2014年5月他们分两批次大面积进行了地下室底板防水堵漏修理工程，期间依据现场不同部位，不同渗漏程度、不同流量，选用堵漏或注浆法进行防水堵漏施工，共花费560万元。

　　建工集团相关担任人告知记者，在后期地下室防水堵漏修理上建工集团也花费了许多的人力、物力和财力，截止现在共花费400多万元。

　　尽管竣工前两家施工单位针对地下室渗漏进行了大面积修理，可是项目交房时依然存在严峻的地下室渗漏问题。

　　对此，记者造访了之江九里，并随机采访了几位业主。业主唐先生告知记者，大面积的地下车库、地下室漏水、渗水问题交房时的确存在，说话间唐先生拿出手机翻出其时的相片给记者看。

　　一起，李女士告知记者，依照华润置业跟业主的合同约好，地下车库应该在交房时一起交给购买车位的业主，可是到2015年6月，之江九里的地下车库及地下室依然呈现严峻的地板漏水、渗水等问题，不能准时交给。

　　“为此，其时不少业主都向开发商投诉地下室渗水问题，交房后的这几年，地下室渗漏问题一向存在，反反复复，根本没停过。出了问题，咱们只能找开发商来修理，可是每次都治标不治本。”李女士告知记者。

　　社区不少业主都告知记者，最初之所以会挑选华润置业，是因为看在其央企布景，觉得九里系的房产全体点评不错才肯出高出市场价下手的，没想到大开发商的出品居然这么差，假如连央企都这样，那咱们老大众还有能够信赖的房企开发商嘛？

　　2014年11月18日竣工后，八达建造依照润鸿公司要求，在申报工程结算款时，以根底底板4厚BAC双面自粘防水卷材防水层名义申报了地下室底板防水修补费用405万元，此举得到润鸿公司承认,并在工程结算时将该费用付出给八达建造。

　　依照两边合同规则，在项目竣工结算工程款时，润鸿公司需按5%份额拘留八达建造1650万余元保修金。合同条款约好，保修金应在发包人宣布竣工证书满两年后28天内一次性偿还（不计利息），此外，若项目有缺点和损坏，监理人和承揽人应一起查清原因。经查明属承揽人原因形成的，应由承揽人承当修正和查验的费用。经查验属发包人原因形成的，发包人应承当修正和查验的费用。

　　出其不意的是，在2018年2月项目结算时，润鸿公司对八达建造提出要求，称若想拿回保修金，需求在与其签定《结算承认书》时赞同拘留800万元保修金。在八达建造看来，润鸿公司是在年底以该方法要求其签定《结算承认书》，其内容显失公正。因而，八达建造在收到结算款后于2018年2月28日以特快专递方法向润鸿公司声明保存要求吊销《结算承认书》第3条关于暂扣800万元保修金条款规则的权力。

　　“可是，润鸿公司关于咱们的吊销声明视若无睹，一向都未将剩下的800万元保修金返还。”周洪钊说。无可奈何，八达建造只好向杭州裁定委提出请求，恳求判决吊销两边签定的《结算承认书》第3条关于暂扣800万元保修金条款，一起，恳求判决润鸿公司当即返还八达建造被扣押的800万保修金，并付出两年逾期产生的57.3万余元利息。

　　2018年6月13日，杭州裁定委员会受理该案，并于当年8月29日和10月18日两次开庭审理该案。裁定庭认为，八达建造没有充沛依据能证明其在结算时被润鸿公司强逼，因而其恳求的关于吊销两边签定的《结算承认书》第3条关于暂扣800万元保修金条款该建议不成立。至于800万保修金返还问题需另行处理。

　　关于杭州裁定委的裁定成果周洪钊并不满足。在周洪钊看来，从法令层面上讲，其时的确签署了《结算承认书》。可是从实践来看，其时正好处于年底为工人结算薪酬的关键时期，在业界不少施工单位年底都存在资金紧张的问题，可是润鸿公司却在这个年关卡结算，“迫于资金压力，我只好先赞同润鸿公司的一切要求，其时只想赶快拿到这笔金钱为工人发薪酬。”周洪钊回想其时的情节。

　　润鸿公司关于拘留800万元保修金的解说称，八达建造担任工程标段呈现渗漏问题严峻，忧虑八达建造在工程质保期内没有才能付出修理款。2018年项目结算后，润鸿公司托付第三方进行修理，并直接在工程余款或许保修金中扣除相关费用，若保修金不足以抵扣，发包方有权持续向承揽方追偿。

　　对此，周洪钊表明，作为该项意图施工单位，咱们只能依照发包方供给的图纸施工，不能随意进行修正，依据合同条款规则，八达建造认为，已然最初因为润鸿公司固执要修正图纸才形成后续一系列问题，职责理应由润鸿公司来承当，后续产生的修正费用天然由润鸿公司承当。

　　2018年2月两边项目结算时，润鸿公司除了提出暂扣800万元质保金外，还提出了别的一个条件，润鸿公司要求回收八达建造在该项目中宣布的三份工程联络单原件。

　　周洪钊表明，为了保全依据，防止后续产生争议，八达建造于2018年2月12日在浙江省诸暨市公证处请求要求对该工程三份施工联络单进行现场摄影并处理保全依据公证，共拍照四张相片，并在公证后将工程联络单原件交给润鸿公司。

　　浙江省诸暨市公证处公证保全的一份施工联络单显现，因该工程地下室地坪施工时，发现底板呈现大面积开裂，裂缝散布均匀，大部分为板中部水平裂缝，柱根部位有斜裂缝，裂缝已产生渗漏，且渗漏较为显着，部位较多，施工方选用高压注浆方法进行封堵。

　　关于裂缝成因，该联络单遣词慎重，但仍是指明晰问题所在：根底底板裂缝的产生是多方面的，遭到结构束缚应力及砼温度应力等改动的影响。本项目地库平面面积很大，地下室底板厚度及配筋率经优化规划且吊销了根底底板防水卷材后，留有的充裕系数很少。底板在长期的承压水等多种要素的效果及地基沉降等原因都会促进底板裂缝产生。该联络单润鸿公司工程部签字并盖章承认“状况事实，请合约部帮忙处理”。

　　值得注意的是，另两份施工联络单上均清晰指出，因发包人口头指令有必要吊销根底底板4厚BAC双面自粘防水卷材，导致地下室底板许多当地产生严峻渗漏，两边结合现场实践和堵漏技能要求，发包人赞同承揽人选用高压注浆方法进行堵漏，产生的堵漏费用按原规划的4厚BAC双面自粘防水卷材工程量和归纳报价单价向发包人结算。可是这两份施工联络单只有八达建造和监理单位的承认盖章，却没有润鸿公司的书面批复和盖章。

　　很显着，假如状况事实，润鸿公司要求回收的三份工程联络单的确至关重要。“因为这三份工程联络单彻底能够验证工程质量职责。”周洪钊向记者剖析道。依照一般的工程结算，这种工程联络单彻底不必交给给发包方，而润鸿公司此举便是为过后推卸职责做准备，否则干嘛要“此地无银三百两”。

　　润鸿公司该项目有关担任人曾暗里表明，润鸿公司回收的三份工程联络单都写的清清楚楚，明明白白了，且发包方、施工方及监理公司三方都在工程联络单上签字盖章了，关于此事细节不肯做过多解说，也不肯供给更多书面材料。

　　浙江省修建业行业协会防水专业委员会夏仁宝主任剖析称，“防水尽管是荫蔽工程，但在修建行业中占有重要方位，关乎修建安全、修建使用寿命及大众民生和健康。因而防水归于修建物检验的项目之一，并且具有检验一票表决的重要性，因而开发商是有必要要做防水的。”夏仁宝说，地下室防水是修建防水工程的最难点，也是质量问题的高发区，并且一旦产生渗漏，后期修补更是难上加难。

　　现阶段许多参建单位存在一个了解误区：认为地下室防水好坏的首要职责是在做防水层。“其实地下室防水必定要‘以刚为本’且‘刚柔结合’”：刚性防水是指结构自防水和砂浆层防水；柔性防水是指涂料防水层和卷材防水层。实践中，能够做到柔性防水的参建单位现已算是“良知”开发商，实践在施工过程中直接将防水卷材吊销的开发商举目皆是。

　　另一位不肯泄漏名字的业界人士也向记者表明，一般形成地下室渗漏的原因都是多方面要素形成的，比方全体修建结构的改动，施工单位的工程质量、开发商的选材，乃至施工时气候冷暖等等要素都或许引起工程质量问题，导致地下室渗漏，详细职责终究仍是需求经过法令手段，经职能部分和相关专家的判定来确认。

　　工程质量是施工单位最需求注重的核心问题，因为一旦出了工程质量事故施工单位是榜首职责人。所以即便在项目竣工后，建造单位仍会从敷衍工程款中预留一笔钱，用于确保承揽人在缺点职责期内对工程呈现的缺点进行修理的确保金，但缺点期满应该依照规则返还保修金。

　　由此可见，确保金的返还时刻与缺点职责期相挂钩，而非与保修期挂钩。缺点职责期一般为1年，最长不超越2年，由发、承揽两边在合同中约好。八达公司与润鸿置业在合同中约好的缺点职责期为2年。故在杨国生看来，八达建造早在2016年11月就过了缺点职责期，因而润鸿公司理应依照约好将800万保修金交还回来。

　　浙江西湖律师事务所主任裘红伟表明，保修金是一笔不小的数字，当下修建行业步入了微利年代，保修金有或许是承揽人的悉数赢利。但在施工企业提起返还保修金时，业主单位往往以涉案工程存在质量问题，如漏水、开裂等，且多次修正无法改进或保修期未满等为由，提出质保金返还条件不成熟。工程呈现质量缺点，需求辨明职责，不能一呈现质量问题就推给施工企业，拒不返还保修金，这不契合法令的规则。

　　住建部发布的《建造工程质量确保金管理方法》规则：缺点职责期内，由承揽人原因形成的缺点，承揽人应担任修理，并承当判定及修理费用。如承揽人不修理也不承当费用，发包人可按合同约好从确保金或银行保函中扣除，费用超出确保金额的，发包人可按合同约好向承揽人进行索赔。承揽人修理并承当相应费用后，不革除对工程的丢失赔偿职责。由别人原因形成的缺点，发包人担任安排修理，承揽人不承当费用，且发包人不得从确保金中扣除费用。

　　因为质量确保金占用施工企业资金比较多，且普遍存在建造单位不规则返还质量确保金问题，为贯彻落实国务院关于进一步整理标准涉企收费、实在减轻修建业企业担负的精力，住建部和财政部对《建造工程质量确保金管理方法》进行了修订，对质量确保金进行进一步标准，新方法于2017年7月1日施行。

　　依据新修订的方法，确保金总预留份额不得高于工程价款结算总额的3%，且合同能够约好以银行保函代替预留确保金的。新方法还规则，在工程项目竣工前，现已交纳履约确保金的，发包人不得一起预留工程质量确保金。选用工程质量确保担保、工程质量稳妥等其他确保方法的，发包人不得再预留确保金。

　　编后：润鸿公司最初到底是出于什么意图修正了规划图纸，规划图纸修正后是否做过安全评价？终究是否向施工单位宣布口头指令要求吊销地下室防水卷材？咱们期望润鸿置业提前给出一个清晰的说法。一起，杭州之江九里防水问题频出，检验部分是怎么经过的？也期望修建业管理部分对这一系列问题引起注重，给房产开发企业和建造企业一个公正的买卖环境，也给顾客一个定心的居处。