住宅新国标实施： 四维升级打造“好房子”

  2025年5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，充分遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则，有力支撑城镇住宅高水平质量的发展。《住宅项目规范》出台基于怎样的背景？会怎么样影响普通人的居住体验？本报特别邀请到中国建筑科学研究院有限公司原副总经理、中国城市科学研究会首席技术官王清勤作详细解读。

  王清勤：长期以来，受物质条件和技术水平的时代所限，我国实施的住宅设计标准偏低，不仅人们的居住品质难以保障、日常生活和邻里关系受一定的影响，更难以满足适老化等新时期的需求。

  《住宅项目规范》的制定贯彻落实了国务院有关决策部署以及住房城乡建设部提出的“建立以全制性规范为核心、推荐性标准和团体标准相配套的标准体系，逐步用全制性工程建设规范取代现行标准中分散的强制性条文”改革要求，结合我国近年来住宅项目建设和实践经验，在梳理、整合国家标准《住宅建筑规范》GB50368-2005、《住宅设计规范》GB50096-2011等有关标准强制性条文的基础上，经广泛征求意见和充分论证，围绕人民群众的生命财产安全、人身健康、工程安全、生态环境保护以及能源资源节约利用等方面，针对住宅项目规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，提出强制性底线要求，以积极回应人民群众对高品质居住的需求，推动国家战略目标的落地落实。

  今年《政府工作报告》提出，要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。人民群众对高品质居住环境的向往就是我们的不懈使命。《住宅项目规范》的发布和实施也标志着我国住宅建设已从“住有所居”进入到“住有优居”的新阶段。

  王清勤：《住宅项目规范》从启动研编到发布历时9年——2016年，真正开始启动研编工作，2018年完成研编验收；2021年8月通过专家审查；2022年9月经过住房城乡建设部部务会审议。其间，三次通过住房城乡建设部官网向社会公开征求意见，357条意见被采纳或部分采纳；征求国务院有关部门、各省级住房城乡建设部门意见建议，2023年后又多次开展调研，对内容加以修改完善，于2025年3月13日发布。

  中国建设报：本次发布的《住宅项目规范》同之前的《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》，总体上有什么区别？

  王清勤：从标准内容看，《住宅项目规范》相较于《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》，明确了住宅项目边界，涵盖了由住宅建筑、工程设施及管线、场地和配套设施组成的整体居住环境，范围更广，内容更全面。

  从层高净高看，《住宅项目规范》将新建住宅的层高提升为“不应低于3.0米”。居住者将获得更宽敞的空间感受、更明亮的室内采光、更舒适的自然通风以及更自由的装修选择。

  从电梯设置看，《住宅项目规范》规定“入户层为4层及以上应设置电梯”，更好地贯彻适老化政策，提升住户出行便利性，便于医疗救护，同时也规避了后期加装电梯的技术和协调难题。

  在外墙外保温方面，《住宅项目规范》要求外墙外保温系统的设计工作年限不应低于25年，强化了源头设计质量，提升了住宅的安全性与保温隔热能力，有助于推动建筑业高水平质量的发展，改善居民居住体验，同时助力“双碳”目标的实现。

  在隔声降噪方面，《住宅项目规范》对电梯、水泵、变压器等共用设施设备和空调室外机、新风机组传播至卧室和起居室内的建筑设备结构噪声设定了限值要求。卧室之间分户墙和分户楼板的隔声性能指标较现行标准提升了5分贝；卧室、起居室楼板的计权标准化撞击声压级提升为“不大于65分贝”；钢筋混凝土实心楼板的最小厚度也增加至100毫米。这些措施，将为住户提供更安静的居住环境。

  在适老化方面，《住宅项目规范》要求卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；规定当卫生间门向内开启时，应预留向外开启或推拉开启的空间条件，防止由于卫生间空间狭小，人倒地后妨碍门扇开启，延误急救的情况出现；提升户门、卧室门的宽度，以更好满足轮椅的通行需求。

  在供暖设施方面，《住宅项目规范》考虑了我国气候特征、能源结构、居民生活小习惯，提出夏热冬冷地区的住宅建筑应设供暖、空调设施或预留安装的地方，提升夏热冬冷地区居民室内热环境的舒适性。

  此外，《住宅项目规范》还在无障碍设计、日照标准、快递箱（柜）配置、智能化应用、地面防滑、楼道照明、防翻越防坠落及用电安全等方面提出了更加高的要求，全方面提升住宅品质。

  中国建设报：具体来看，例如，供暖设施方面由此前的“严寒和寒冷地区的住宅宜设集中采暖系统。夏热冬冷地区住宅采暖方式应根据当地能源情况，经技术经济分析，并按照每个用户对设备正常运行费用的承担能力等因素确定”调整为“严寒和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施。夏热冬冷地区的住宅建筑应设供暖、空调设施或预留安装的地方”。这是出于什么考虑？哪些地区的居民将迎来利好？

  王清勤：供暖设施包括集中供暖系统和分户或分室设置的供暖系统或设备。严寒和寒冷地区冬季室外温度较低、供暖周期长，因此应设置供暖设施，以保障冬季室内的热环境。

  对于夏热冬冷地区，由于夏季高温炎热、冬季阴冷潮湿，从居住舒适性方面出发，该地区居民都会存在对夏季制冷和冬季供暖的双重需求，应根据真实的情况采取对应措施，如采用冷暖型空调设施满足全年冷热需求或结合燃气炉与末端散热设备（如散热器或地面辐射供暖）进行分户供暖。对于保温隔热能力良好的住宅，还可利用蓄热型电供暖设备，合理规划利用低谷电，《住宅项目规范》因此作了相应要求。

  王清勤：住宅保温隔热能力是指住宅在冬季有效阻止室内热量向室外散失以及在夏季有很大效果预防室外热量传入室内的能力。影响住宅保温隔热能力的重要的因素有五方面。

  一是墙体和屋面材料。导热系数越小、材料越厚，保温隔热能力越好，越能有实际效果的减少冬季热量流失和夏季热量进入。一些屋面设计会增加架空层，通过形成空气层进一步提升保温隔热效果。

  二是门窗的传热系数和气密性。门窗是热量传递的薄弱环节。采用低传热系数和良好气密性的双层或三层中空玻璃门窗，能有实际效果的减少热量传递。

  三是建筑的朝向和布局，会决定受太阳辐射的程度。一般来说，朝南的房间能在冬季获得更多的太阳热量，只要设计得当，夏季也可通过遮阳措施，避免过多热量进入。

  四是建筑的体形系数。体形系数越小，单位建筑面积对应的外表面积越小，热量散失的途径就越少。

  五是当地的天气特征情况。在寒冷的北方地区，冬季气温较低，住宅需要更强的保温性能；在炎热的南方地区，夏季高温，住宅则需要更好的隔热能力，以避免室内温度过高。

  中国建设报：供暖和制冷所产生的建筑能耗是最大的能耗来源之一。对于巨量的既有住宅和老旧小区来说，采取哪些手段能够大大减少能耗，同时提升房屋的保温性能？

  一是外墙保温改造，包括外墙外保温系统、外墙内保温系统和夹芯保温系统三种形式。外墙外保温系统是在建筑外墙外侧安装保温材料，保温效果好，同时保护墙体结构，减少气温变化对墙体的影响；外墙内保温系统是在室内墙面安装保温材料，施工相对简单，对居民生活影响较小，但占用室内空间，且存在热桥问题，需要特别的处理解决措施；夹芯保温系统是将保温材料置于墙体中间，形成夹芯结构，其保温稳定性很高，但施工难度较大，更适用于新建建筑。

  二是屋面保温改造，包括在屋面铺设保温材料、设置屋面架空层等，能够有效提升屋面保温性能。

  三是外窗更换，将原有普通门窗更换为传热系数更低、气密性更高的双层或三层中空玻璃外窗。

  四是地面保温处理，对于一楼或地下室地面，可在基层上铺设保温材料，再进行面层处理，从而有效阻止热量向下传导，提高室内温度。对于木地板地面，可在其下方铺设保温垫或保温卷材，不仅能起到保持温度的作用，还能增加脚感舒适度。

  五是热桥处理，对热桥部位采用保温材料包裹或加强保温措施，如在门窗洞口周边使用保温砂浆抹面。

  六是遮阳系统优化，在南向、西向等阳光直射的外窗上安装遮阳帘、遮阳板、百叶窗等，阻挡太阳辐射热的进入，减少空调等制冷设备的使用。

  中国建设报：有些房屋的卫生间、厨房会发生反味串味。对于既有住宅和老旧小区来讲，哪些办法能够改善？

  一是排水系统问题。排水系统故障是反味串味的常见原因，包括地漏水封干涸、地漏堵塞或质量不佳、排水管道破损、排水坡度不合理以及存水弯设计不合理等，都可能会引起臭气回流。

  二是通风系统问题。卫生间和厨房常常要良好的通风来排除异味。如果通风扇功率不足、通风管道堵塞或设计不合理，通风量不足时，异味就会在室内积聚。另外，排风止回阀损坏或安装不当，无法正常工作也是重要原因。

  对于既有住宅和老旧小区改善卫生间、厨房反味串味问题，也就可以从这两方面入手。围绕排水系统改造，可以修复或更换地漏，检查和维修排水管道，清理和维护存水弯等，确保排水系统正常运行；围绕排风系统改造，可以更换或维修排风设备，检查并疏通排风管道，按时换或修复排风止回阀。

  中国建设报：《住宅项目规范》将卧室分户墙隔声标准提升至50分贝，临街住宅外窗隔声标准提升至35分贝，楼板撞击声隔声标准提升至“不大于65分贝”，这些指标是怎么样确定的？会对居民的生活品质有多大改善？

  王清勤：住宅声环境控制最重要的包含两类限值，即室内噪声限值和围护结构的隔声限值。

  《住宅项目规范》重点规定了影响睡眠的建筑设备和结构噪声限值（如电梯噪声）。别的类型的室内噪声限值在强制性工程建设规范《建筑环境通用规范》GB55016-2021有明确规定。

  围护结构的隔声性能限值包括外围护结构（如外墙、外门窗）以及分户构件（如分户墙、分户楼板）的隔声性能，目的是确保住宅在关窗状态下能够免受外部噪声的干扰以及减少邻里之间的生活噪声干扰。

  需要指出的是，尽管提升了住宅声环境的指标要求，与国际标准接轨，但以提高隔声效果和增强户间私密性为目标的《住宅项目规范》也考虑到了经济发展水平，并不代表噪声完全不可听见。例如，对于邻里噪声问题应按照《中华人民共和国噪声污染防治法》第六十五条规定的措施，通过培养良好的家庭生活小习惯、相互理解与谅解来减少噪声干扰，而非单纯通过提升建筑隔声性能来解决。

  王清勤：绿色低碳是在健康宜居的基础上，逐步提升住宅的可持续性，促进节能减排，优化生活环境。《住宅项目规范》明确规定了以下几点：

  一是提出外墙外保温系统模块设计工作年限为25年，防止空鼓、开裂、脱落，确保保温隔热能力的长期稳定。二是要求住宅建筑满足居住所需的通风、日照、采光、保温、隔热等基本性能要求，既提高居住者的舒适度，又降低人工照明和空调等设备的使用，由此减少能耗和碳排放。三是要求设置符合垃圾分类收集要求的生活垃圾收集点，有助于垃圾分类回收落实。四是要求新建住宅建筑在采用太阳能光热或光伏系统时，进行统一规划、同步设计与施工，确保可再次生产的能源的有效利用。

  中国建设报：在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹表示将重点从立标准、强科技、抓项目三方面推动“好房子”建设。标准已经立下，在“强科技”上，您觉得应关注哪些重点？

  王清勤：《住宅项目规范》是“好房子”的基础标准和底线要求。要建设“好房子”，后续还需要一系列标准支撑，我们正积极开展“好房子”标准体系研究并逐步建立完善。在“强科技”上，我认为按照《住宅项目规范》的建设目标，即围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四方面提升。

  在安全韧性方面：一是防灾减灾技术集成，研究韧性城市建设理论与方法，研究建筑和市政基础设施韧性提升、城市内涝治理、施工安全等关键技术，研发建筑运行风险监测、探测识别与防控预警技术和装备，构建全过程、多灾种、多尺度的风险综合防控技术体系。二是住宅质量提升技术，研究住宅结构、装修与设备设施一体化设计方法，开展住宅耐久性提升技术探讨研究，从整体上提升住宅的安全和韧性水平。三是智能建造与新型建筑工业化技术，开展智能建造与新型建筑工业化技术体系和标准体系研究，研究数字化设计、部品部件智能生产、智能施工和建筑机器人关键技术，研究建立建筑产业网络站点平台，通过更先进的建造方式提高住宅的安全韧性。四是基础设施数字化智能化技术，开展基于城市信息模型（CIM）的市政基础设施建设与改造等关键技术和装备研究，通过数字化手段实现对住宅及周边基础设施的实时监测和智能管理，提高安全防范和应急响应能力。

  在健康舒适方面：一是室内环境控制，如研发更高效的空气净化技术，可快速去除空气中的PM2.5、甲醛、苯等有害于人体健康的物质，根据室内空气质量和人员活动情况，实现智能通风；运用智能温湿度控制技术，实现室内温度和湿度的精准控制；研发新型隔音材料和结构体系，优化建筑墙体和门窗结构，提高住宅的隔绝声音的效果等。二是全龄友好与空间利用，针对老年人的身体特点，设计更人性化的居住空间；为儿童设计安全、有趣的活动场所，并在阳台、厨房等风险区域加强安全性保障；运用可变空间设计理念，通过可移动的隔断、家具等，根据不同的生活场景和家庭需求灵活调整。三是水质保障，安装高效的家庭水质净化系统，去除水中的重金属、细菌、病毒等有害于人体健康的物质，确保居民饮用和使用的水安全健康，同时配备水质监测设备，实时监测水体质量情况；研发智能节水设备，自动控制水流和用水量，并建立雨水收集和中水回用系统等。

  在绿色低碳方面：一是高性能围护结构系统，研发高性能的保温隔热材料和新型节能门窗，如采用真空绝热板、纳米气凝胶等高效保温材料，逐步降低建筑围护结构的传热系数；研发具有高保温隔热能力、高气密性的门窗系统，实现室内环境的舒适和节能。二是高性能分散式的供暖空调技术和设备，如空气源热泵地暖空调一体机、高效率低噪声的冷暖分体空调机组和户式多联机、带有蓄热功能的高性能电暖器等。三是可再次生产的能源利用，加大对太阳能、风能、地热能等可再次生产的能源在住宅中的应用研究，开发更高效率的太阳能光伏板，提高光电转换效率，减少相关成本。四是绿色建材研发，采用可回收材料、再生材料制造成的建筑构件和装饰材料，减少对自然资源的依赖，研发具有低挥发性有机物（VOC）排放、抗菌、调湿等功能的建材。五是节水器具与设备，研发高效节水的卫生器具、水龙头、淋浴喷头等设备，通过优化设计和采用智能控制技术，降低水的消耗量。

  在智慧便捷方面：一是智慧家居系统，通过统一的平台或语音助手，轻松管理家中智能设备，实现照明、空调、窗帘、安防等设备的互联互通和协同工作，加持人工智能技术，使其能够学习和理解用户的生活小习惯，自动调整设备正常运行状态，提供个性化的服务。二是智慧能源系统，实现对住宅内各种能源消耗设备的实时监测和控制，自动优化设备正常运行模式，以降低能源消耗，实现节能减排。三是智慧安防系统，除了传统的智能锁、摄像头、报警器等设备外，实现对异常行为、火灾、漏水等安全风险隐患的实时监测和预警。四是智慧社区，从单个家庭拓展到社区层面，利用物联网技术和移动互联网，为居民提供便捷的物业服务、快递代收、在线购物等社区服务，促进居民交流互动，营造和谐的社区氛围。五是智慧适老系统，未来住宅将更看重适老化和无障碍特性，为老年人和行动不便者提供更便捷和安全的居住环境。

  当前，房地产市场供求关系正在出现重大转变，人民群众的住房需求正在从“有没有”向“好不好”转变，建设“好房子”必然的联系到人民群众的获得感、幸福感。

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